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大公报报导,据世纪21.Q动力总经理杨永健分析说,上星期为全球超级议息周,最受港人关注的必然是美国再度加息,加上近期本港银行同业拆息持续高企,最新同业拆息(HIBOR)全线升至5厘以上,最新本地实际按揭利率更升至3.625厘,创15年新高。
以香港银行同业拆息计算,与楼按相关的1个月拆息已触及16年高位,当然目前大部分按揭均设有最优惠利率(P)基准作上限。供楼人士负担进一步加重,在过去一年半加息周期以来,每月供楼金额累计升逾30%,借500万元人士要多交逾5000元。无可否认,加息已对楼价造成较大冲击。
汇丰最优惠利率已由去年的5厘升至最近5.875厘,累计加幅0.875厘,但居民供楼负担已大幅加重。以贷款额100万元、30年还款期计算,在2022年初低息环境下,当时实际供楼利率约为1.45厘(H加1.3厘),每月利息开支为3428元,而港息高企下,实际供楼息率已持续高过封顶位。本次银行加P息0.125厘,汇丰的P将提高至5.875厘,供楼实际利率将达到3.625厘(以P减2.25厘作利率上限计算),每月利息开支为4561元,较去年初则上涨33%。
过去不足一年中,以P计算实际上加息幅度不足一厘,但由于之前银行同业拆息只是一厘多,因此以实际按揭利率计算,其间实质的加息幅度超越两厘,因此加息对楼市的冲击可想而知。
但大家亦需要明白,有危亦有机,在按揭利率大幅调升下,自然有业主需要加速减磅,甚或蚀让离场,而事实上二手市场已经出现不少大幅割价求售的笋盘,加上加息周期接近尾声,用家可考虑趁整固期完结前趁低吸纳。
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